기획부동산의 덫

1. 취재착수 ① 단독취재( ), ② 단독기획(O), ③ 보도자료 심층기획( ), ④ 제보( ), ⑤ 기타( ) 2. 보도제작경위 - 내용을 구체적으로 기술해 주십시오. 1) 저금리 ‘투심’ 파고든 토지 지분 기획부동산 저금리 시대가 계속되면서 주식, 부동산 등 투자에 대한 관심이 높습니다. 최근에는 사람들이 투자로 내몰리는 경향도 있습니다. 유동성이 넘쳐 자산 가치가 부풀면서 투자를 하지 않으면 뒤처진다는 느낌을 받기 때문입니다. 이런 가운데 ‘투심’을 이용한 기획부동산 사기가 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 저희는 기획부동산 업체들이 '부동산 불패 신화'를 이용해 ‘토지 지분 투자’라는 변종 상품을 만들어 ‘다단계 취업 사기’의 방식으로 팔아 급성장하는 현실에 주목했습니다. 이는 토지 분할이 제한되자 한 필지를 지분으로 쪼개 파는 행태입니다. 이렇게 팔린 토지는 소유자가 수십~수천명에 달하게 됩니다. 이 업체들은 케이비·신한·하나·우리 등 금융그룹 이름을 따와 번듯한 회사인 것처럼 위장하며 법인명에 ‘ㅇㅇ경매’라는 이름을 넣어 경매 물건인 것처럼 판촉하기도 합니다. 문제는 이들이 판 땅 대부분은 개발 가능성이 매우 낮다는 것입니다. 쓸모없는 땅을 시세보다 대폭 싸게 싸서 차익을 남기는 것이 이들의 수법이기 때문입니다. 이들은 토지 지분을 한 건당 2,000만원 가량으로 쪼개 팝니다. 저소득층 서민들은 “수도권 땅에 소액으로 투자할 수 있다”는 꾐에 속수무책으로 넘어갔습니다. 한 사람이 여러 개의 지분을 구입해, 총 투자액이 억 단위를 넘어가는 사람도 꽤 많았습니다. 피해 규모는 상식을 뛰어 넘습니다. 취재 과정에서 입수한 경기도청 조사 결과에 따르면 토지 지분 기획부동산들은 2018년1월~2020년10월 경기도 임야를 10만1,885건, 2조4,346억원어치 매매했습니다. 전국으로 확대하면 수십만명이 수십조원의 토지 지분을 샀을 것으로 추산됩니다. 기획부동산들은 2015년경부터 판매량을 늘려왔고 2019년도에 정점을 찍었습니다. 단군 이래 최대 규모의 사기라고 불리는 조희팔 다단계 사기 피해액 약 2조5,620억원, 피해자 수는 2만4,599명보다도 규모가 큰 데다 현재도 계속 진행형입니다. 저희는 2년여전부터 이같은 기획부동산을 추적 보도해왔습니다. 시작은 2019년4월 ‘거대한 기획부동산 판매 조직이 있다’는 보도였습니다. 2019년11월에는 내부자 제보를 받아 기획부동산의 기망 수법과 차명계좌 이용 등 불법 판매·경영 실태를 폭로했습니다. 이후 국내 최대 규모 기획부동산인 우리경매의 임원진에 대한 검찰 수사와 판결 결과를 연속 보도했습니다. 또 2020년8월에는 인천지검 부천지청에서 기획부동산을 수사해 재판에 넘긴 사례도 추가로 발굴해 기사화했습니다. 이에 지난해 경기도는 본지의 선행 보도를 보고 연락 와 기획부동산 전문가인 이창동 밸류맵 리서치팀장을 연결해달라고 했습니다. 이후 경기도와 밸류맵은 함께 기획부동산 추적 시스템을 개발했습니다. 경기도는 이를 기획부동산 봉쇄를 하기 위한 ‘핀셋’ 토지거래허가구역 지정에 이용하고 있습니다. 또 이재명 경기도지사는 지난해 말 경기남·북부경찰청과 ‘기획부동산 불법행위 근절 업무협약’을 맺는 자리에 본지 조권형 기자를 초청해 기획부동산 실태에 대한 이야기를 듣기도 했습니다. *본지의 선행 보도 기사 링크 - 2019년11월29일 / 2.8만명에 ‘여의도 4배 땅’ 쪼개 판 기획부동산 https://www.sedaily.com/NewsVIew/1VQZ3F656S - 2019년4월26일 / 두 ‘큰손’ 기획부동산, 年1조어치 땅 판매 ‘쥐락펴락’…갖고보니 ‘기획된 땅’ https://www.sedaily.com/NewsVIew/1VI0LH02KQ - 2020년6월8일 / 일당 7만원받고 경매도 배운다? 무쓸모 땅파는 사기였다···기획부동산 2심서 엄벌 https://www.sedaily.com/NewsView/1Z3XNXFI98 - 2020년8월10일 / 땅 주인 2만명인데 사기라니···지분 쪼개판 기획부동산 구속기소 https://www.sedaily.com/NewsView/1Z6IW4YJPR 2) 수십만 피해자들 드러내고자 설문 조사 진행 다만 이같은 보도에도 검찰, 경찰의 수사나 정부, 국회의 제도 개선 움직임은 빠르게 진척되지 않았습니다. 저희는 그 이유가 피해자들이 잘 눈에 띄지 않기 때문이라고 판단했습니다. 저희가 취재 과정에서 파악한 피해자들은 주로 소득 수준과 교육 수준이 낮은 서민층입니다. 이 때문에 속고도 여전히 속은 줄 모르고, 속은 줄 알았다 해도 대응할 방도를 몰라 속만 태우는 경우가 많습니다. ‘토지 투자는 장기전’이라는 인식 때문에 하염없이 개발을 기다리고 있는 사람들도 많습니다. 기획부동산들이 수백 개의 법인과 지점으로 나뉘 땅을 파는 탓에 피해자들이 파편화되어 서로의 존재도 잘 모릅니다. 기획부동산 피해자에 대한 대중들의 인식도 대책 마련의 걸림돌로 보였습니다. 흔히 기획부동산 사기라고 하면 ‘돈 있는 사람들이 땅 투기하려다 당한 것 아니냐’고 생각합니다. 하지만 저희가 취재한 바로는 매수자들은 대부분 ‘다단계 취업 사기’의 피해자들이었습니다. 기획부동산은 대개 일당 7만원이나 월급 150만원가량을 준다며 저소득 서민층을 직원으로 채용합니다. 이후 직원들에게 ‘좋은 땅’을 판다고 속여 직원의 지인에게 땅을 팔게 하고 또 직원 자신도 땅을 사게 합니다. 저소득 서민층을 급여로 유혹해 끌어들인 뒤 이들의 관계망을 이용하는 것입니다. 이에 저희는 기획부동산에 대한 수사와 제도 개선을 촉구하려면 피해자들이 기획부동산에게 속아 넘어간 과정을 드러낼 필요가 있다고 판단했습니다. 저희가 떠올린 취재 방법은 경기도 성남시 금토동 산 73번지 구매자에 대한 설문이었습니다. 이 땅은 청계산 꼭대기부터 해발 200m까지 펼쳐져 있어 전문가들은 물론 성남시도 절대 개발이 안 되는 땅이라고 보는 곳입니다. 그런데 구매자가 4,800여명으로 기획부동산이 판 땅 중 구매자가 가장 많습니다. 지분 판매에 30여 곳의 기획부동산이 참여하기도 했습니다. 따라서 이 땅의 조사 결과가 수십만 피해자들에 대한 표본 조사 성격을 띌 수 있다고 생각했습니다. 또 피해자들의 다양한 사례를 수집할 수 있을 것으로 기대했습니다. 저희는 지난해 2월 이같은 조사 계획을 세워 회사에 보고했습니다. 이후 주말마다 등기부등본에 있는 매수자 정보를 일일이 수작업으로 옮겼습니다. 이 정보는 구매자들에게 편지를 보낼 주소를 확보하고 연령과 지역, 평균 투자금액 등을 파악하는 데 활용했습니다. 작업을 완료한 뒤인 8월에는 설문 문항과 설문 요청 편지를 만들었습니다. 김진유 경기도 도시·교통공학과 교수, 회사 자문 변호사, 한국리서치 등의 자문 등을 거쳤습니다. 8월 말경 우편발송 업체를 통해 구매자의 5분의 1인 961명에게 설문 협조 요청 편지를 보냈습니다. 이후 연락이 온 매수자들에 대해 20~30분간 전화로 설문과 인터뷰를 진행했습니다. 최종 조사 대상자는 총 53명이었습니다. 3) ‘기획부동산의 덫’에 걸린 피해자들 조사 결과는 한마디로 ‘기획부동산의 덫’이었습니다. 설문 대상자의 26%는 직원, 62%는 직원의 지인, 2%는 직원의 친척으로 총 91%가 직원이거나 직원의 지인·친지였습니다. 모르는 사람에게 전화해 땅을 파는 일명 ‘114콜’에 넘어간 사람은 드물었습니다. 지분 매수 전에 땅에 가봤다는 사람은 13%에 불과했습니다. 심지어 55%는 지번도 몰랐다고 했습니다. 직원은 회사를 믿었고, 지인은 직원을 믿은 것입니다. 매수자들의 가계 사정은 빠듯했습니다. 가계소득 2,000만원 이하가 36% 였습니다. 가계 순자산 1억원 미만은 절반 가량이었습니다. 43%는 무직이었습니다. 이에 대출을 받아 땅을 샀다가 고금리 이자에 허덕이는 사람도 상당수였습니다. 대부분 지금은 땅 산 것을 후회했습니다. 환불 의사가 있는 사람이 66%였습니다. 하지만 대응할 지식이나 여력은 부족했습니다. 때문에 소송 의사가 있다고 한 사람은 42%였습니다. 저희는 이같은 조사 결과와 추가 취재 내용 등을 차례로 기사화했습니다. △1월25일 ‘<상> 어떻게 팔고 누가 샀나’에서는 매수자들이 땅을 사게 된 경위를 집중적으로 다루었습니다. 그리고 금토동 산73번지 판매 현황을 분석해 기획부동산이 820억원을 남겼다는 등의 사실을 알렸습니다. 또 온라인 기사에는 서울경제신문이 조사를 진행한 상세한 과정과 설문 협조 요청 편지를 공개했습니다. 조사 과정을 투명하게 공개함으로써 독자들의 신뢰를 받기 위함이었습니다. △1월27일 ‘<중> 수렁에 빠진 땅 매수자들’에서는 몇몇 매수자들의 어려운 사정을 모아 기사화했습니다. 이를 조사에서 도출된 소득과 자산 통계 수치로 뒷받침했습니다. 또 국내 최대 기획부동산인 우리경매의 임원진에 대해 사기죄로 실형을 확정된 판결문을 분석해 이들의 기망 방식을 전달했습니다. 기획부동산에 대해 청와대 청원을 올린 전 기획부동산 직원을 인터뷰해 조직 운영 방식을 알리는 기사도 썼습니다. 또 지면에 다 담지 못한 “기획부동산이 땅을 팔 때 매수자들에게 되는 대로 설명했다”는 조사 결과 등을 담은 기사는 온라인으로 내보냈습니다. △2월1일 ‘<하> 반복되는 사기 피해 막으려면’에서는 국토교통부가 기획부동산 대책으로 추진하는 ‘매매업 등록제’를 취재하여 알렸습니다. 경기도가 앞서 국토부에 건의한 ‘지분 거래 허가제’에 대해서도 그 필요성과 보완점을 분석해 기사에 담았습니다. 또 전·답 기획부동산의 수법을 알리고 대응을 촉구하는 기사는 추가로 온라인에 내보냈습니다. 이외에 경기도에서 기획부동산이 지난 3년여간 지분 판매를 얼마나 늘렸는지와 경기도가 찾아낸 553개 기획부동산 법인과 그 관계망에 대한 기사도 각각 온라인으로 내보냈습니다. 4) 시리즈 후속 보도 저희는 지면용 시리즈 보도가 끝난 후에도 후속 보도를 이어갔습니다. 시리즈 기사가 불러일으킨 여론의 관심을 지속시키기 위함이었습니다. △2월8일 <“선량한 주부들 끌어들여…일가족을 구렁텅이로”> - 서울경제신문의 시리즈 기사에 달린 온라인 댓글 5,754개를 분석해 기사로 썼습니다. 댓글에서는 본인이나 주변 사람들 피해 사례, 기획부동산의 영업·사기 수법, 기획부동산에 대한 엄벌 요구 등에 관한 다양한 목소리가 나왔습니다. 이에 댓글에 나타난 기획부동산 실태를 종합 정리했습니다. △2월11일 <해발 540m 청계산 주인 4,800명의 속사정은> - 시리즈 기사에 다 담지 못한 성남시 금토동 산73번지 매수자 53명의 사정을 총 정리해 기사로 내었습니다. 기획부동산에 속아 넘어간 다양한 케이스를 소개하기 위함이었습니다. 각 매수자의 사정을 요약해 ‘①금토동 투자액’ ‘②가계소득 / 순자산’ ‘③사정’ 등의 항목으로 나열했습니다. △2월15일 <[Q&A]수십만 서민 등친 땅 지분 쪼개기···사기 수법과 대처법은> - 지금껏 보도한 내용을 총정리해 Q&A 형식으로 내보냈습니다. 곳곳에 이전 기사 링크도 넣었습니다. 일종의 ‘피해 예방 가이드’를 제공한다고 생각했습니다. △2월21일 <“피해자께 참회..” 20억치 판 기획부동산 직원의 고백> - 시리즈 기사를 읽고 이메일을 보낸 기획부동산 전 직원의 이야기를 듣고 기사를 추가로 썼습니다. 기획부동산에서 7년여간 일하며 다른 사람들에게 20억원어치를 팔고 본인도 3억원어치를 산 사람이었습니다. 기획부동산으로 인해 한 사람과 그 주변 사람들이 받은 막심한 피해를 드러내고자 했습니다. 3. 취재 및 보도과정의 특이사항 여부 ① 기사에 등장하는 익명취재원의 상당성여하 ② 제보자와의 특별한 이해관계여하 ③ 직접취재(바이라인), 현장취재(데이트라인)여하 ④ 기타 특이사항 여하 시리즈 보도에 인용한 매수자들에 대해선 실명·익명 여부를 일일이 물어봐서 기재했습니다. 기획부동산 전문가 인터뷰는 실명을 원칙으로 했고, 한 명은 익명을 요구해 반영했습니다. 매수자와 전문가의 익명 요청은 기획부동산 측으로부터 피해를 받을 것을 고려해 받아들였습니다. 취재원이나 제보자와 이해관계가 없습니다. 바이라인을 적은 기자가 직접 취재했습니다. 기타 특이사항은 없습니다. 4. 타 매체 선행보도 여부 및 타 매체의 반향 그동안 지분 매매 기획부동산의 매수자들에 대해 심층 설문 등의 방법으로 조사해 보도한 언론사는 없었습니다. △<상> 보도가 나간 1월25일 아침 MBC ‘생방송오늘아침’의 작가에게 취재 협조 요청이 왔습니다. 보도한 내용을 제공하고 피해자 몇 사람을 연결해주었습니다. 또 전화 인터뷰를 하였습니다. 이는 1월28일 아침 방송에서 ‘개발 성지? 기획 부동산의 실체’라는 꼭지로 나갔습니다. △<중> 보도 다음날인 1월27일에는 서울신문의 논설위원이 서울경제신문의 보도 내용을 바탕으로 칼럼([씨줄날줄] 기획부동산 사기/오일만 논설위원>)을 썼습니다. △2월5일에는 KBS2TV ‘굿모닝 대한민국 라이브’에서 작가에게서 생방송 출연을 요청하는 연락이 왔습니다. 역시 보도한 내용을 제공하고 피해자 몇 분을 연결해주었습니다. 그리고 2월15일 오전 7시에 방송에 나가 취재 내용을 전했습니다.(KBS2TV <굿모닝 대한민국 라이브> [심층라이브] ‘서민 울리는 기획부동산 사기의 실체’) 5. 사회에 끼친 영향 △변창흠 국토부 장관은 2월22일 국회 국토교통위원회에서 진행된 업무보고에서 기획부동산에 대해 실태조사를 하겠다고 약속했습니다. 홍기원 더불어민주당 의원이 본지 보도 등을 사례로 들어 기획부동산에 대한 조사를 촉구한 데 대한 대답이었습니다. 국토부는 지난해 국회를 통해 ‘매매업 등록제’ 법안을 발의한 바 있으나 앞서 기획부동산에 대한 실태 조사는 진행한 적은 없었습니다. 실태 조사를 통해 기획부동산의 전체 피해 규모가 얼마인지, 피해를 막을 실효적 방안은 무엇인지 등이 도출될 것으로 기대합니다. △홍기원 더불어민주당 의원(평택시 갑)은 기획부동산 지분 매매 봉쇄를 위한 ‘지분 매매 허가제’를 도입하는 법안을 2월8일 발의했습니다. 홍 의원은 서울경제신문의 선행 보도를 보고 1월 초에 연락이 왔었습니다. 법안을 만들고 있는데 자문을 받을 전문가를 연결해달라는 부탁이었습니다. 이에 본지가 평소 연락하던 전문가 몇 명을 연결해주었습니다. 홍 의원실은 법안을 성안하며 이들의 의견을 참조했습니다. 본지는 시리즈 기사가 끝난 2월2일 이 법안 내용을 전달 받아 기사화했습니다. △박범계 법무부 장관은 2월8일 본지가 기사 댓글을 모아서 쓴 <“선량한 주부들 끌어들여…일가족을 구렁텅이로”> 기사를 보고 ‘잘 봤다’고 전해왔습니다. ‘관계장관 대책회의라도 열어서 대책을 세워야 할 심각한 문제’라는 취지였습니다. 추가적인 조치를 기대하고 있습니다. △경찰청, 지방경찰청, 경찰서 등에 소속된 여러 경찰관이 본지 보도를 보고 연락이 왔습니다. 인지 수사에 착수하기 위한 정보와 도움을 받으려는 목적이었습니다. 본지는 이들에게 피해자들을 연결해주거나 자료를 제공했습니다. 이들 중 일부가 조만간 수사를 본격화할 것으로 기대하고 있습니다. △이번 시리즈의 <중> 기사는 포털사이트에서 약 200만뷰를 기록했다고 합니다. 기사를 보고 전직 직원이나 매수자 등 수십 명이 제보하겠다거나 도와달라고 회사 전화와 기자 이메일 등으로 연락을 해왔습니다. 본지는 이들을 경찰 등에게 연결해주었습니다. 또 기획부동산 업계 관계자에 따르면 서울경제신문의 시리즈 보도 이후 기획부동산에 피해자들의 문의나 환불 요청 등이 빗발쳐 업무가 마비될 지경이라고 합니다. △본지는 추가 피해를 막기 위한 제도 개선, 기획부동산에 대한 처벌, 기존 피해자들의 구제 등을 염두에 두고 보도하고 있습니다. 기획부동산에 대한 수사, 국회의 대책 법안 심사, 국토교통부의 실태 조사, 추가 제보에 대한 취재 등을 이어가겠습니다. 6. 자체평가 및 소속사확인여부 서울경제신문은 2019년 초부터 2년여간 지분 매매 기획부동산에 대해 추적 보도해왔습니다. 앞서 ‘추적 60분’은 2018년11월 <제2의 강남땅을 팝니다>에서 기획부동산을 다뤘었고, JTBC의 2019년 4월 <'기획부동산'의 유혹> 등 다른 언론사들도 산벌적으로 보도해왔습니다. 다만 저희처럼 장기간에 걸쳐 기획부동산의 실태를 꾸준히 보도하고 점점 더 깊이 파고든 곳은 없었습니다. 이러한 보도는 기획부동산에 대한 사회의 인식을 바꾸는 데 일익을 담당했다고 생각합니다. 본지가 취재 과정에서 접촉한 여러 피해자는 앞서 나온 서울경제신문의 보도를 보고 사기를 당했음을 깨달았다고 말했습니다. 서울경제신문이 발굴해 보도한 우리경매 임원진들의 실형 판결 사례를 참고해 고소에 나섰다는 사람도 여럿이었습니다. 특히 이번 시리즈는 기획부동산의 피해 실태를 전사회적으로 환기하는 계기가 되었다고 생각합니다. 장기간 추적 보도의 정점으로서 국회의 입법 추진과 정부의 실태 조사를 이끌어내는 결과를 만들기도 했습니다. 이번 시리즈 보도는 서울경제신문의 2020년10월~2021년1월 ‘특종상’ 시상에서 가장 높은 상인 금상을 수상하였습니다. 언론윤리강령 기준을 준수했습니다. 7. 기타 고려사항 외부 지원을 받지 않았습니다. 보도 당사자의 반론 신청은 없었습니다. 언론중재위원회에의 피신청 사항이 없습니다.