공공재개발 ‘도심복합사업’ 문제점

1. 취재착수 ① 단독취재(●), ② 단독기획(●), ③ 보도자료 심층기획( ), ④ 제보( ), ⑤ 기타( ) ● “205만 호 아파트 공급? 직접 검증해보자” "2022년에만 46만 호, 장기적으로는 205만 호 가구를 확보했습니다." 국토교통부 노형욱 장관의 신년 메시지 핵심은 '공급'이었습니다. 역대 어느 정부도 하지 못한 대규모 아파트 공급을 달성했다고 자화자찬했습니다. 10년 전 계획한 2기 신도시조차 절반 넘게 분양하지 못한 현실에서 46만 호, 나아가 205만 호가 현실성 있는 숫자일까. 면밀하게 검토해야겠다는 생각이 들었습니다. '205만 호'. 정부에겐 가벼운 숫자일 수 있어도, 205만 가구에는 절대 가볍지 않은 무게이기에 철저하게 검증하고자 했습니다. 국토부의 주택 공급 정책 핵심인 '2·4 대책' 가운데 역점 사업인 '도심복합사업'을 겨냥했습니다. 수백 페이지에 달하는 국토부의 공급 정책 보도자료를 다시 들여다보며, 현장을 일일이 찾아다녔습니다. 이와 함께 교수진과 변호사, 부동산 전문가, 시민단체 등 전문가 10여 명과 함께 정책을 원점부터 다시 찬찬히 뜯어보았습니다. 2. 보도제작경위 ●보도자료 이면에 있는 원주민들의 목소리를 끌어내다 ‘민간 조합 대신 정부가 직접 정비사업을 주도해 속도와 품질을 잡겠다.' ’도심복합사업‘을 설명한 보도자료만 보면, 그야말로 완벽한 공급대책이었습니다. 국토부는 주민들의 열화와 같은 성원이 있었다고 자평했습니다. 하지만 보도자료에 등장하지 않는 현장 목소리는 전혀 달랐습니다. 특히, ’도심복합사업‘에 선정된 지역에 오래 거주한 원주민들을 중심으로 비난의 목소리가 거셌습니다. 이들은 정부의 일방적인 후보지 지정으로, 원주민들의 재산권 행사는 막혔고, 정작 개발 이득은 외지인들에게 돌아간다고 분통을 터뜨렸습니다. 정부가 투기를 잡기 위해 내세운 '현금청산' 기준은 실거주하는 원주민들의 재산을 묶어버렸고, 정작 '쪼개기'와 '갭투자'로 들어온 외지인 '투기꾼'만 엄청난 이득을 보았다는 겁니다. 수면 위로 드러나지 않은 이들의 목소리를 팩트로 검증하는 것은 물론, 나아가 정책의 실효성까지 따져 묻고 싶었습니다. 3. 취재 및 보도과정의 특이사항 여부 ● A4 용지 6천 장·1,700개 등기부 등본 전수조사 "전수조사해보자" 시간은 걸리지만, 가장 확실한 방법으로 후보지 내 외지인들의 비율과 이들이 가져가는 수익을 증명했습니다. 도심복합사업 본 지구 가운데 가장 큰 규모인 '서울 증산 4구역' 부동산을 직접 조사했습니다. 열람한 등기부 등본만 1,700여 가구, A4 용지로 6천 장이 넘는 분량을 하나하나 검토하며, 연도별, 실거주 비율로 정리했습니다. 그 결과 후보지 안에 실제 거주하지 않고 투자 목적으로 전세를 주고 부동산을 확보한 외지인 비율은 66%인 것을 확인했습니다. 또한, 최근 4년간 신규 부동산 구매자 90% 이상이 외지인인 것으로 파악했고, 이 가운데 일부는 임야 쪼개기 등 불법 의심 정황도 포착할 수 있었습니다. 계산 결과 이들이 정부 사업으로 얻은 평균 수익률은 1,500%. 이렇게 거주하지도 않는 외지인들이 어마어마한 이익을 얻는 것에 비해 실거주하는 원주민들은 후보지로 지정되는 순간부터 분양될 때까지 팔지도 못하며, 사업을 원하지 않아도, 외지인들로 구성된 주민들이 일정 비율 이상 찬성하면, LH에 땅을 내어줄 수밖에 없었습니다. 재산을 빼앗는 토지수용 개념이 들어갔지만, 정책 '디테일'은 한없이 부족한 게 문제였습니다. 정책 발표 배경부터 다시 따져보니 결국 ’공급 속도전'에 급급했던 게 화근이었습니다. 변창흠 전 장관은 지난해 2월 4일 도심복합사업을 대대적으로 발표하며, '속도'를 거듭 강조했습니다. 민간 재개발보다 10년가량 빠르다고 자신했지만, 정작 '속도' 안에는 토지 강제수용이라는 민감한 문제가 자리 잡고 있었습니다. 강제수용 개념이 있는 만큼 주민들과 대화와 이해를 구해야 하는 과정이 필수적이었지만, 정부는 소통에는 뒷전이었습니다. 확인 결과, 코로나19를 핑계로 현장 사업설명회를 온라인으로 대체했고, 그마저도 사업성이 터무니없이 부풀려져 있었습니다. 사정이 이러했지만, 국토부는 한 달에 한 번 꼴로 후보지만 발표하기에 바빴습니다. 어떤 기준으로 왜 뽑았는지에 대한 설명은 없었고, 매달 추가되는 수만 호에 달하는 후보지는 그대로 정부의 공급 가능한 아파트 가구 수, '전례 없는 성과'라는 자화자찬으로 이어졌습니다. 15명의 전문가와 정책을 따져보면 따져볼수록, 현실성은 떨어졌고, 허점은 여기저기서 나왔습니다. 4. 타 매체 선행보도 여부 및 타 매체의 반향 도심복합사업을 지적하는 기사는 있었지만, 사업지 등기부 등본을 전수조사하거나 국회 상임위 회의록 등을 입수해 부실한 정책이었음을 증명하는 기사는 없었습니다. YTN의 연속 보도 이후 타 매체들은 다시 도심복합사업을 주목하기 시작했습니다. YTN에서 지적한 논조 그대로 정책을 검증하는 보도가 뒤따랐습니다. 일부 일간지는 대대적으로 도심복합사업을 따져보는 기획 기사를 내보냈고, 일부 매체는 정책의 위험성을 지적하는 칼럼도 실었습니다. 5. 사회에 끼친 영향 YTN의 첫 보도 직후 국토교통부는 즉시 보도자료를 발표했습니다. 국토부는 기사에서 지적한 쪼개기 매입 의혹과 관련해 조사에 착수했고, 나머지 사업지들에 관해서도 비슷한 사례가 있는지 검증해보겠다고 설명했습니다. 국토부는 조사를 마친 뒤에 위법행위가 있다면, 문제가 된 필지를 사업지에서 배제하는 것은 물론, 국세청과 경찰청 등 관계 기관에도 통보하겠다고 전했습니다. 이 밖에도 YTN에서 지적한 원주민들이 겪는 재산권 침해 문제, 현금청산 이슈 등에 대해서도 조만간 노형욱 장관이 직접 대책을 발표할 계획이라고 밝혔습니다. 그동안 조명되지 않았던 주민들의 반대 목소리도 주목을 받기 시작했습니다. 보도 이후 도심복합사업 후보지였던 삼양역 북측은 국토부에 제출한 찬성 동의서를 전부 회수했고, 다른 40여 개 후보지에서도 철회 움직임이 일고 있습니다. 6. 자체평가 및 소속사확인여부 "6천 장 분량의 등기부 등본을 전수조사하는 등 엄청난 자료 분석을 토대로, 외지인 비율을 밝혀내 큰 관심을 이끌어냈다. 또한 도심복합사업 선정에 따른 수익을 계산해, 투기 수요 몰림이 있었음을 밝혀내 주목되었다. 정확한 분석을 통한 문제 지적과 반성, 그리고 개선의 필요성이 전달된 보도로 시청자의 만족을 높였다." YTN 사내 심의팀의 기사 평가입니다. “부동산 시장 안정을 위한 공급 확대의 핵심인 2· 4 대책의 문제점을 철저하고 꼼꼼한 현장 취재와 검증을 통해 처음으로, 그러면서도 깊이 있게 다룬 수작이다.” YTN 보도국장과 경제부장의 평가입니다. 언론윤리강령기준의 준수도 철저히 지켰습니다. 7. 기타 고려사항 보도 당사자의 반론 신청 및 언론중재위원회에의 피신청사항은 없습니다.