2천만원짜리 욕망의 기획자들

1. 취재착수 및 보도제작경위 ② 단독기획( O ) 이번 대선 후보들이 이달 첫 TV토론회에서 밝힌 최우선 정책은 모두 부동산 관련이었습니다. 대장동 사건 이후, 여야 모두 부동산 공급정책을 한목소리로 내놓고 있습니다. 이 방향의 옳고 그름을 짚기 쉽지 않습니다. 지난 수년간의 부동산 광풍은 분노와 질시, 좌절이라는 다단의 감정을 주고 있습니다. 실로 지난 몇 년 부동산자산에 의해 계급이 결정, 굳어지는 경향성이 커지고, 그 문턱은 더 높아졌습니다. 다만 ‘영끌’조차 기실 유산자의 용어이듯, 부동산은 대개 승자의 관점에서 기록되고 있습니다. <한겨레> 탐사기획팀은 이를 증명하고, 무엇보다 기저에서 실패했거나 실패가 예정된 부동산과 그 욕망의 주인공들을 주목해보고자 했습니다. 말하자면 부동산 투자/투기 생태계의 꼬리칸에 탑승하는 이들의 삶, 그 욕망을 자극하고 떠미는 부동산 기획의 세계를 ‘2천만원짜리 욕망의 기획자’라는 호명과 함께 밀착 조명했습니다. 2. 취재 및 보도과정의 특이사항 여부 ▶지면 4회(디지털 10회)의 주요 전개 내용은 다음과 같습니다. 기획부동산 영업과 가해자 – 그 세계에 포착된 피해자와 삶 – 그들이 산 땅의 어제와 오늘, 그리고 내일 – 10대 이하 명의의 아파트 갭투자 실태 – 현 정부의 자산 불평등 빅데이터 분석 및 전망 1) 이를 위해 기획부동산 2곳에 위장취업했습니다. 언론사 최초입니다. 기획부동산의 영업과 피해 실태에 대한 보도는 있었지만, 대개 수사당국에 의해 추려진 사건 전말을 전하는 수준이었습니다. 숱한 기자들조차 한번씩 ‘땅을 사라’는 전화는 받았다는데, 그곳을 드러낸 보도는 없었습니다. 특히 ‘부동산 불장’이 이어진 최근 4년, 부동산 기획의 세계는 어떻게 격동하고 변화했을까요. 취업 사이트에서 기획부동산 업체들을 선별하고, 정식 서류, 면접전형을 거쳐 취업했습니다. 신입차장으로, 기획부동산이 지분쪼개기로 땅을 파는 영업과정에 투입된 것이 2021년 10월이었습니다. 2곳의 잠입취재 및 20여명에 달하는 전현직 기획부동산 관계자 인터뷰, 판매 부동산 현지 추가취재 등을 40일가량 병행하며 기획부동산 업체들의 영업방식, 인적 구조, 관계도 등을 입체적으로 드러냈다고 자평합니다. 가난해서 영업을 해야 하고, 가난해도 직접 땅을 살 수밖에 없는 구조는 욕망만으로 설명될 수 없으며, 그를 통해 ‘부동산 신화’의 바닥을 최선으로 드러내고자 했습니다. 2) 기획부동산이 상품으로 삼는 이른바 ‘물건지’를 직접 검증해 피해자의 오늘과 미래를 짚었습니다. 기획부동산 업체들은 판매하는 땅의 지번을 고객에게 알려주는 것을 금기시합니다. 부지의 실체를 파악하지 못하도록 하기 위해서입니다. 탐사기획팀은 지번정보 등을 별도로 확보해 부동산 기획자들이 판매하는 부지의 가치를 면밀히, 객관적으로 검증하는 데 주력했습니다. 이또한 기존 언론보도에선 볼 수 없던 시도로, 기사를 ‘휴먼스토리’로만 제한시키지 않았습니다. 검증의 신뢰성을 위해 3가지 방식을 교차시켜 보았습니다. 한국감정평가협회 소속 복수의 감정평가 전문가들에게 해당 토지의 가격 분석을 의뢰했고, 지자체와 개발사업자들에게 개발 진행 정도를 확인해 향후 호재 달성 가능성을 살폈습니다. 마지막, 모든 부지의 현지답사 및 취재를 통해 현지 시세와 기존 판매가를 비교 분석해 이익실현 여부를 따졌습니다. 덜 가진 자들이 반전을 꾀하며 샀던 땅들은 취재 결과 쓸모가 없거나 적은 땅들이었습니다. 기획부동산은 방식에 있어선 더 저렴하게 땅을 쪼개 덜 가진 자들까지 포섭하려 했고, 지리적으론 경기남부권에서 충청 중부권으로 전개하며 진화하고 있었습니다. 3) 중하위계층의 10살 집주인들을 추적했습니다. 저소득층의 현실에 대한 좌절과 반전의 욕망, 주변의 부동산 기획, 제도의 허점이 맞물린 2021년의 새 현상이라 할 만했습니다. 3년째 이어진 부동산 ‘불장’의 끝자락에 달하던 2021년, 포털의 부동산 카페들에는 수중 1천만~2천만원 정도로 1억원 미만의 갭투자 아파트를 사도록 이끄는 ‘보이지 않는 손’들이 유독 많았습니다. 한 부동산 카페에 올려진 ‘미성년자 자녀가 있으시면 선물하기 좋은 아파트입니다’ 게시글이 취재의 시작이었습니다. 이런 아파트들에 정말 미성년자 집주인들이 실재하는지 확인하기 위해 3개 단지 900여 세대의 등기부 등본을 전수조사하였습니다. 파주 문산 당동리 **아파트의 경우, 10대 이하(0살~19살) 집주인이 10명 있었고, 이 어린 집주인들이 2021년 5~8월 사이에 집중적으로 해당 아파트를 소유하고 있단 사실을 확인했습니다. 대단히 어렵게, 자녀 명의로 아파트를 구매한 이들과, 또다른 사연의 세입자들을 만나 삶의 단면을 들여다볼 수 있었습니다. 하지만 이 지역의 아파트값이 오를 거라 내다보긴 어렵습니다. 여러 한계가 있었습니다. 그럼에도 사두려는 중하위계층의 욕망은 그들이 처한 현재에 대한 절망의 다른 말이었습니다. 정부의 부동산정책도 영향을 미쳤음을 확인할 수 있었습니다. 정부가 바랐던 서민주거안정이 서민 투자, 서민 투기로도 연결됐다고 기술할 수밖에 없던 서민의 ‘증언’을 두루 들었습니다. 4) 지난 4년 자산불평등이 어떻게 심화하고, 소득주도성장은 어떻게 무력해졌는지 데이터 분석으로 입증해 대중에게 체감시키고자 했습니다. 지난 정부 때의 자산격차와도 비교해 객관성을 높이고자 했습니다. ①소득분위별 부동산 점유율(2015~2020년), ②소득분위별 부동산자산 격차(2012~2016, 2017~2020년), ③상위 5-4분위 간 부동산자산 격차(2020년) 분석을 통해 ‘부동산 불장’ 국면에 초래된 자산불평등 양상과 자산격차 변화를 드러내고자 했습니다. 특히 비거주 부동산(거주용 부동산 외 부동산 일체)의 힘이 막강했습니다. 상위5분위(20%)는 전체 부동산자산의 63.4%를 점유한 데다, 그중 비거주 부동산은 76.8%를 차지했습니다. 상위4분위와 비교해도 금융자산 격차는 2.29배에 불과한데, 비거주부동산 격차는 4.8배를 상회했습니다. 비거주 부동산에 대한 ‘투신’ 없이 계급은 추락하며 상위 진입은 애초 불가능해지는 경향성을 다각적으로 비교 분석해 인포그래픽과 함께 전했습니다. 소득성장은 하위 1분위가 상위 5분위보다 높아 지난 4년동안 두 계층간 소득격차는 4.1배에서 3.87배로 감소했으나, 부동산자산 격차는 77.6배에서 95.5배로 커진 데이터값으로 소득주도성장이 부분 작동했으나 결국 부동산자산에 무력화되었음을 거듭 짚어볼 수 있었습니다. 나라살림연구소, 한국토지주택공사(LH) 주거안정연구센터장 등과 협업해 객관성, 전문성을 제고하며, 차기 정부의 역할까지 제언하고자 했습니다. 3. 타 매체 선행보도 여부 및 타 매체의 반향 단발성, 사기 사건 중심의 보도는 있었지만 기획부동산만을 주제로 특화한 심층 연쇄보도는 보지 못했습니다. 언론사 기자가 기획부동산업체에 직접 취업해 취재한 내용을 바탕으로 보도한 것 또한 국내 최초입니다. 메일, 포털 댓글 등을 통해 기사에 대한 관심과 반향을 확인할 수 있었습니다. 접근 방식이 신선하다며 여러 라디오 방송에서 출연 요청이 있었습니다. 언론비평지인 ‘미디어오늘’도 기자를 인터뷰해 잠입 취재기와 후일담 등을 기사화했습니다. (#1월 추가 자료. 첨부합니다). 그럼에도 탐사기획 기사 요지를 타매체가 통상 인용하진 않습니다. 다만, <한겨레> 보도 이후 경찰과 지자체 등의 움직임을 보도한 기사들이 1월까지 이어졌습니다. 부동산 전담수사 부서를 추진한다는 경찰청, 기획부동산 행위 조사 요원을 채용한다는 경기도 등이 소식의 주체였습니다. 4. 사회에 끼친 영향 언론이 놓인 환경을 떠나, 최근도 저널리즘의 가치를 높인 각 매체 보도는 면면히 이어지고 있습니다. 하지만 그 기사들 가운데서도 대통령 후보의 공약으로 반영된 보도는 찾기 쉽지 않을 것입니다. <한겨레> 보도 이후 주요정당의 대선후보는 기사 문장까지 인용하며 기획부동산 근절을 공약으로 내놓았습니다. (#1월 추가 보도. 첨부합니다) 국토교통부는, <한겨레>가 추적한, 1억원 미만 지방 아파트를 갭투자로 사들인 법인과 개인을 상대로 지난해 말부터 정밀조사를 실시했다면서, 올 2월 570건의 위법 의심 사례를 적발하기도 했습니다. <한겨레>는 해당 제도를 활용한 이들 가운데 특히 ‘투기 서민’의 삶을 추적해 의미를 짚고자 했습니다. (#2월 추가 보도. 첨부합니다) 지면에선 4회로, 디지털에선 11회로 기획기사를 연쇄적으로 전개했습니다. 첫 기사부터 온라인 조회수 등 반응이 뜨거웠던 덕분일 겁니다. 일반인들이 정보를 나누는 여러 부동산 카페 등에서의 호응이나 논쟁은 두말할 나위 없습니다. 외부 전문가들로 구성된 <한겨레> 열린편집위원회 위원들은 “부동산을 둘러싼 욕망을 기획부동산에 직접 취업하는 등의 방법으로 자세히 보여준 소중한 기사” “최근 여타 신문에서 보기 힘든 수작”이라고 평가해줬습니다. (hani.co.kr/arti/society/media/1027308.html#csidx69286476dc158068e0a54fdaf4dc9e0) 보도 이후 제보 메일과 전화도 수십 건 쏟아졌습니다. 기사 덕분에 알게 됐다며, 자신이 구매한 땅이 사기에 해당하는지 묻는 메일에선 안타까움도 전해졌습니다. 기획부동산 업체에서 근무했단 분은 사례와 실태가 너무 생생해 놀라움을 금치 못했다는 메일을 보내기도 했습니다. <한겨레> 보도 이후 기획부동산 업체들은 구인을 중단하는 등 사회적 동향을 살피는 모습도 확인했습니다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 <한겨레>가 해당 보도로 제기한 문제점들은 물론 기사 문장까지 인용하며 기획부동산 근절 방침을 ‘명확행’(이재명의 확실한 행복) 7번째 공약으로 지난 1월6일 발표하기도 했습니다. 부동산 기획을 “서민의 좌절감, 박탈감을 악용해 수많은 피해자를 양산하는 중범죄”라 규정하며 임야지분 거래를 금지하는 부동산거래신고법 개정과 정책 대안 등을 통해 향후 서민 피해를 막고, 거래질서를 바로 잡겠다는 것입니다. 국토교통부는 다주택자 중과세가 없는 지방의 1억원 미만 아파트를 갭투자로 사들인 법인과 개인을 상대로 정밀조사를 지난해말부터 실시했고, 2월 570건의 위법 의심 사례를 적발해 관계기관에 통보했습니다. 570건 중 <한겨레>가 짚은 ‘미성년자 명의를 이용한 가족 간 편법증여’는 258건에 달했습니다. 법인은 이득을 남겼을지 몰라도, 투기 분위기에 휩쓸린 서민이 이문을 남겼을진 알 수 없습니다. 5. 자체평가 및 소속사확인여부 -해당 보도는 <한겨레> 포상 추천 및 심사위원단의 심의를 거쳐 사내기획상(월 단위)을 수상했습니다. 외부 전문위원들로 구성된 열린편집위원회를 통해 12~1월 <한겨레> 기사 가운데 가장 높은 점수를 받은 콘텐츠로 선정됐습니다. “돈 있는 사람만 부동산에 투자한다는 선입견을 깨고 현 실태를 제대로 보여준 기사”란 평가가 함께 했습니다. -<2천만원짜리 욕망의 기획자들>은 <한겨레>가 탐사기획팀을 1년여만에 재신설한 뒤 40여일 취재 끝에 전개한 첫 보도물입니다. 저널리즘의 구실을 거듭 상기하며 취재, 기사작성, 유통과정의 완결성을 높이고자 했습니다. 한계가 없진 않습니다. 특히 갭투자 서민의 실체를 좀더 다각적으로 짚고자 했으나 접촉, 취재에 대단히 어려움이 많았습니다. -해당 보도물이 나오기까지 취재팀은 언론윤리강령과 <한겨레> 내부 ‘취재보도준칙’을 준수하였습니다. 6. 기타 고려사항 1월 후속 자료와 내용을 추가했습니다.